Договор аренды с последующим выкупом
Наука юриспруденция утверждает, что аренда с последующим выкупом является своеобразным видом аренды, в котором отсутствуют элементы сделки купли/продажи. Однако в правоприменительной и судебной практике учитывается точка зрения, что такой договор имеет смешанную природу и неоднородную структуру:
- часть, содержащая положения об аренде;
- часть о выкупе имущества, имеющая некоторые конструкции договора купли-продажи.
При составлении этого документа следует учитывать, что в законодательстве предусмотрены несколько вариантов сделок по аренде, имеющих как общие положения, так и предполагающие особенности:
- арендных отношений, регулируемых §2, 6 гл. 34 ГК РФ;
- передаваемого имущества (параграфы 3–5 гл. 34 ГК РФ).
Применение тех или иных положений определяется ст. 625 ГК РФ и зависит от объекта сделки, аренда которого обговаривается в конкретном договоре. Кроме того:
- условия выкупа имущества регулируются информационным письмом президиума ВАС РФ о практике разрешения споров вопросов аренды № 66 от 11.01.2002, а также апелляционное определение по делу № 33-175/16 от 13.01.2016 Омского областного суда;
- о возникновении права собственности и применении правил ГК РФ относительно договора аренды говорится в п. 8 постановления №73 пленума ВАС РФ.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Согласно пункту 1 ст. 624 ГК РФ арендатор получает в собственность объект аренды в случае выплаты его полной стоимости, предусмотренной договором. Если сторонами сразу не была предусмотрена возможность выкупа имущества, сделать это можно позже на основании заключённого дополнительного соглашения. Норма прописана в п. 2 ст. 624 ГК РФ.
После внесения полного объёма стоимости имущества арендатор больше не должен платить за аренду, получая право собственности на оговорённое договором купли/продажи имущество согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ. Стороны самостоятельно устанавливают срок прекращения обязательств по внесению арендной платы (п. 5 постановления № 73), за исключением единственного объекта аренды – земельного участка (пункт 7 того же постановления).
Основные условия договора аренды с последующим выкупом
При составлении договора важно учесть следующие моменты:
- документ должен содержать исчерпывающие характеристики передаваемого арендатору-покупателю объекта – п. 3 ст. 607 ГК РФ;
- договор составляется в письменной форме при заключении сделки от 1 года с частным лицом и независимо от срока с юридическим – п. 1 ст. 609 ГК РФ:
- для договора, срок действия которого превышает 1 год, обязательна регистрация в Росреестре согласно пункту 2 ст. 609 ГК РФ и статье 26 ЗК РФ.
В договоре желательно прописать период, когда арендатор станет собственником – до истечения срока действия договора аренды или после. Нередко нежелание арендодателя (продавца) регистрировать переход права собственности в Росреестре приводит к возникновению споров. Поэтому этот момент должен быть оговорён в договоре максимально подробно.
Относительно стоимости имущества, в отношении которого заключается договор аренды с последующим выкупом должно быть указание:
- является ли арендная плата выкупной или нет;
- фиксирована ли выкупная цена;
- подлежит ли окончательная стоимость индексации.
Дополнительные условия договора
Прежде чем заключать договор, арендатору следует убедиться, что арендодатель владеет объектом аренды или имеет право им распоряжаться. В ином случае сделка не имеет правовых последствий.
Если участники договора приняли решение о страховании объекта аренды, условия страхования должны быть прописаны в договоре.
Все остальные условия соответствуют стандартным для договора аренды.
