Пользование нежилых помещений

В ряде случаев владельцу нежилой недвижимости необходимо изменить её вид для продолжения или развития бизнеса, и сразу возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением правоустанавливающих документов и других моментов.

Понятие нежилой недвижимости

У нежилого объекта нет конкретного определения, но имеется ряд признаков, которые и позволяют классифицировать его как нежилой. Нежилое помещение является недвижимым имуществом. Это может быть как отдельное здание, так и его часть, обособленная, очерченная чёткими границами. Нежилые помещения не могут быть использованы для проживания людей.

При классификации помещения учитывается его назначение для использования в различных целях. Некоторые нежилые объекты подлежат эксплуатации только при наличии специальных типов отделки, неприемлемых для других целей. Например, нежилой дом, предназначенный под предприятие общественного питания – кафе, бара, ресторана, должен иметь помещения, оборудованные для приготовления пищи, нарезки и хранения продуктов в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами. То есть стены облицованы глазурованной керамической плиткой, полы – специальным напольным покрытием и т.д.

Иные требования предъявляются к:

• помещениям медицинских учреждений;
• спортзалам;
• фитнес-центрам;
• детским садам;
• офисам;
• аптекам;
• складам и т.д.

Причём отличаются не только санитарные требования, но и пожарной безопасности.

Знать точно назначение помещения и удостовериться в этом можно, изучив документы, в которых указывается вид нежилого объекта. Это необходимо при:

• приобретении;
• продаже;
• аренде и других сделках с недвижимостью.

Если покупатель либо потенциальный арендатор ищут нежилое помещение для конкретных целей, приобретение или аренда площади с требуемой отделкой и подходящим целевым назначением позволяет существенно сэкономить при оформлении бумаг на открытие своего бизнеса.

В соответствии с требованиями п.1 ст.12 ФЗ №122 от 21.07.1997, нежилая недвижимость подлежит регистрации в ЕГРП с указанием основного назначения по БТИ. В базу данных вносятся сведения об объекте и владельце. При кадастровом учёте и ГКН фиксируется ещё и назначение помещения – жилое, нежилое. Жилые площади не могут быть использованы для ведения бизнеса. Таким образом, если возникла необходимость смены целевого назначения помещения, корректировки вносятся в базу данных ЕГРП и правоустанавливающие документы.

От оформления целевого назначения нежилого помещения зависит его гражданско-правовой статус, размер арендной платы, цена купли-продажи.

Целевое назначение нежилого объекта

Целевое назначение – вид площади нежилого помещения, зафиксированный в документах и определяющий возможности использования и ограничения её использования. Изначально при проектировании здания указывается назначение каждого помещения, которое получает на основании проекта своё предназначение при запуске здания в эксплуатацию и фигурирует в документах.

Такие помещения могут быть не только в отдельных нежилых зданиях, но и выделяться в жилом доме под:

• аптеку;
• магазин;
• стоматологический кабинет и т.д.

Назначение каждого нежилого объекта сразу фиксируется в документации. Чёткое обозначение целевого предназначения помещения ограничивает сферу его использования из-за несоответствия другим требованиям и нормам.

Нежилой объект свободного назначения

Такая формулировка расширяет область использования недвижимости. К нежилым помещениям свободного предназначения предъявляются другие требования, но иногда требуются дополнительные согласования из-за специфики выбранного направления эксплуатации.