Прогноз рынка коммерческой недвижимости на 2018 год

Эксперты международных консалтинговых компаний прогнозируют восстановление рынка коммерческой недвижимости в 2018 году.

По мнению аналитиков, в Москве возрастёт введение в эксплуатацию офисных и торговых площадей, снизится доля пустующих площадей коммерческой недвижимости во всех сегментах, а также сохранятся на текущем уровне или незначительно вырастут ставки аренды.

Торгово-развлекательные центры

Сокращение свободных торговых площадей эксперты называют трендом сезона 2018 года на столичном рынке коммерческой недвижимости. В 2017 году в общей сложности в Москве ввели в эксплуатацию около 200 000 кв. м. Если в декабре 2016 г. доля свободных торговых площадей составляла около 7,5%, то к декабрю 2017 г. она составила уже 5,7%. В течение 2018 года в действующих ТРЦ, введённых в 2015–2016 гг., свободные площади постепенно заполнятся.

Продолжают развиваться, запускают новые форматы, тестируют новые концепции крупные ритейлы. Новые международные бренды также проявляют растущий интерес к российскому рынку. Они заинтересованы в подходящих площадках и современных профессиональных торговых центрах.

Офисы

Серьёзных изменений в сфере офисной недвижимости Москвы эксперты не ожидают. С уходом с рынка предложений низкого ценового диапазона средняя ставка может прибавить 3-5% до конца года. Относительно уровня прошлого года вырастет количество вводимых новых бизнес-центров. В 2018 году ожидается до 500 тысяч кв. м новых офисов А и В класса. Однако объём нового строительства невысок, стабильно в столице поглощается в год около 600 тысяч кв. м., поэтому будет продолжаться сокращение свободных площадей. В классе А значение может достигнуть 16,7%, класса В – 12,6%.

Стрит-ритейл

На рынке стрит-ритейла аналитики прогнозируют продолжение прошлогодних тенденций. Это в первую очередь относится к помещениям торговых коридоров в центре Москвы, постепенно восстанавливающихся после реализации программы благоустройства улиц. Сложнее всего пришлось сегменту люксовых операторов. Отсутствие парковочных мест и запрет движения личного транспорта стал критическим фактором. В будущем программа благоустройства города затронет районы столицы, более удалённые от центра. Характеристики отдельных помещений улучшатся и станут более ликвидными.

Основной спрос на недвижимость в этой сфере рынка формируют операторы общественного питания, а также продуктовые операторы разных форматов. Торговые помещения активно арендуют сетевые продуктовые концепции и операторы, реализующие определённые виды продукции – рыбную, мясную, овощную и т.д.

Относительно арендных ставок сейчас не наблюдается объективных предпосылок к изменению. Наблюдаемый рост цен на отдельных улицах в большей степени является результатом ухода с рынка наиболее ликвидных предложений.

Складские площади

По мнению экспертов, уровень цен на аренду складов не изменится. В 2017 году рынок продемонстрировал тенденцию к восстановлению, отмечался высокий уровень спроса на аренду складских площадей. Подобная активность может сохраниться и на протяжении 2018 года, причём, главным образом за счёт развития ритейла, включая онлайн-ритейл. Интерес к большим складским помещениям останется стабильно высоким.

Достаточно большой объём готовых складов, реализованных по проектам built-to-suit, сдерживает рост ставок. Поэтому в 2018 году едва ли возникнут существенные подвижки в ценах на складские площади в московском регионе. По итогам года объём сделок может превысить изначальные прогнозы на 100 тысяч кв. м. В прошлом году спрос на рынке складской недвижимости рос за счёт всех сегментов – ритейла, дистрибьюторов, логистов, компаний производственного сектора, что указывает на системность роста рынка. Компании сегмента электронной коммерции практически вернулись на уровень 2012-1013 гг., предшествовавших экономическому кризису.

В прошлом году существенно снизились объёмы строительства за счёт сокращения спекулятивного девелопмента. В основном реализовываются проекты, изначально ориентированные на нужды определённых клиентов, либо расширяются существующие логистические парки. На 71% объёмов нового строительства уже заключены контракты.