Порядок проведения сделки аренды коммерческой недвижимости
Аренда коммерческой недвижимости порой преподносит неприятные сюрпризы: собственник неожиданно поднимает арендную плату, меняет замки, отказывается от своих обязательств и т.д. Избежать таких проблем может только тщательно продуманный договор аренды, на некоторые пункты которого следует обратить особенно пристальное внимание.
Проверка помещения
Если вам удалось найти подходящий объект, для начала запросите выписку из Росреестра. В Едином государственном реестре регистрируются права на недвижимое имущество, не только действующие, но и прекращённые, сведения о правообладателях на объект, обременениях, арестах. Выписка позволяет узнать:
- имеет ли право арендодатель распоряжаться сдаваемым помещением;
- не находится оно в залоге;
- не ведутся ли судебные споры в отношении интересующей вас недвижимости.
У недвижимости может быть несколько собственников, в этом случае договор необходимо заключить с каждым из них. Иначе сделку могут оспорить в суде и признать недействительной остальные собственники.
Если помещение арендуется вместе с участком земли, на него тоже следует запросить данные из ЕГРП, чтобы удостовериться в правах собственника здания.
Проверка арендодателя
На основании данных из ЕГРП вы сможете удостовериться, что переговоры ведутся непосредственно с владельцем. Кроме собственника арендодателем имеет право выступать другой арендатор, заключивший договор субаренды. Это право должно быть прописано в основном договоре аренды. В ином случае нужно получить письменное согласие владельца на то, чтобы арендатор сдал освободившуюся площадь третьему лицу.
Если есть возможность выяснить, как складывались отношения между собственником и предыдущим арендатором, сделайте это до подписания договора. Из карточек арбитражных дел можно узнать об участии обеих сторон в судебных тяжбах, связанных с арендой, чтобы не стать ещё одним участником подобного разбирательства.
Надёжность контрагента позволяет оценить система СПАРК или Единый федеральный реестр деятельности юридических лиц, в банке исполнительных производств и в Федеральной налоговой службе.
Заключение договора
Внимательно читайте условия договора, даже если держите в руках многостраничный документ. Особенно когда речь идёт о площадях торгового центра. Нередко в договоре мелким шрифтом написано, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять правила центра, а арендатор обязуется их выполнять. Все варианты взаимодействия должны быть прозрачными и чётко изложенными.
Кто подписывает договор
Если подписывает договор гендиректор компании, у него должно быть на руках решение совета директоров о назначении на должность. У другого сотрудника компании должна быть доверенность, подписанная уполномоченным лицом.
Расчёт арендной платы
Арендная ставка в виде фиксированной суммы или формула расчёта с постоянными составляющими должна быть указана в договоре. Убедитесь, что в эту формулу не закрался переменный коэффициент, право менять который арендодатель оставил за собой. Ставка в рублях более стабильна, чем в иностранной валюте, курс которой постоянно колеблется.
В договоре должно быть оговорено право арендодателя на пересмотр арендной ставки, а также сроки и способы внесения арендной платы. Кроме того, имеет смысл заранее внести в договор отдельный пункт о повышении арендной ставки исключительно по соглашению сторон.
Если собственник повысил ставку с нарушением условий договора, а арендатор внёс указанную сумму, это означает, что он автоматически признал новые условия. Оспорить повышение платы через суд в такой ситуации не получится.
Срок действия договора
Если арендуется помещение для ведения бизнеса, в него вкладываются дополнительные средства (разработка дизайна, приобретение оборудования, проведение ремонта и т.д.), договор аренды следует заключать на долгосрочной основе (от 5 лет). Любой договор со сроком аренды более 11 месяцев должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Оплата коммунальных платежей
В документе должна содержаться информация об ответственном за внесение платежей, сроках оплаты и штрафах за просрочки.
Ремонт арендованной недвижимости
В договоре должен содержаться пункт на случай выхода из строя коммуникаций или ущерба, нанесённого самому зданию. Необходимо заранее обозначить, за чей счёт и в какие сроки будут устраняться неполадки. То же относится к необходимости ремонта на момент совершения сделки. Более того, если ремонт нужен, это должно быть зафиксировано в договоре. Иначе по окончании срока аренды арендодатель может взыскать стоимость устранения недостатков с арендатора.
Расторгнуть такой договор в одностороннем порядке можно только при грубом нарушении условий соглашения.
