Коммерческая ипотека

Коммерческой ипотекой называют приобретение нежилых помещений в кредит под залог этой самой недвижимости. В стоимость покупки может быть включён дисконт в размере 15-30%, выступающий в качестве страховки рисков для банка, связанных с изменением стоимости имущества. В некоторых случаях первоначальный взнос заменяется дополнительным залогом, в качестве которого выступают оборудование, транспорт, недвижимость компании или заёмщика.

Кредиты на нежилые помещения имеют много общего с ипотечным кредитованием при покупке жилья. Ипотека на помещения для бизнеса предполагает внесение первоначального взноса, а также оценку коммерческой недвижимости и обязательное страхование. Как правило, кредит выдаётся на срок до 10 лет с первоначальным взносом от 15%, процентные ставки составляют от 9 до 17% годовых. Кроме того, могут присутствовать дополнительные комиссии, а также нужно помнить о личном страховании и оформлении страховки на недвижимость.

Документы для кредита на коммерческую недвижимость

• Паспорта или копии учредителей бизнеса;
• правоустанавливающие документы компании (свидетельство о регистрации, постановка на налоговый учёт);
• налоговые декларации, отчётность, оборотно-сальдовые ведомости;
• подтверждение наличия активов у заёмщика;
• подтверждение кредитной истории;
• расчётный счёт в банке.

Предельная долговая нагрузка на бизнес при покупке коммерческой недвижимости в кредит

Проведение расчёта предельной долговой нагрузки важно банку для обеспечения возврата выданных средств. Однако сделать это нельзя, не оценив состояние бизнеса. Оценка производится:

• по собственному капиталу. Они включают все ликвидные активы компании за вычетом долгов. Этот показатель определяет «подушку безопасности» должника при невозможности выплат по кредитам. Банк может ограничить размер кредита;
• соотношение размера взносов по кредиту к чистой прибыли заёмщика. Анализируется отчёт по прибылям и убыткам за период от 6 до 12 месяцев для выявления среднего значения с учётом сезонных отклонений и постройки прогнозов. Взносы по кредиту должны быть меньше среднего значения прибыли и не превышать 70% от неё.

Собственный капитал заёмщика включает всю совокупность его активов за вычетом кредитных обязательств. Активы компании – это денежные средства, ликвидные запасы товаров и материалов, дебиторская задолженность, оборудование, транспорт, недвижимость. Кредитные обязательства – задолженность перед поставщиками, банками, третьими лицами.

Коммерческая ипотека: сложности оформления

При оформлении коммерческой ипотеки заёмщики сталкиваются с определёнными сложностями, связанными, в том числе, с недостаточно проработанными законодательными нормами. Закон «Об ипотеке» подразумевает приобретение жилой недвижимости, о коммерческой в нём не упоминается. Поэтому схема оформления залога (если в этом качестве выступает приобретаемая коммерческая недвижимость) отличается от обычной ипотеки. Например, заёмщик не может оформить закладную на приобретаемое имущество раньше, чем будет заключена сделка купли-продажи. То есть банк выдаёт деньги на покупку недвижимости, покупатель оформляет право собственности и только после этого оформляет залог. Между двумя этими процедурами банк находится в зоне риска, поэтому далеко не каждая кредитная организация готова предоставить коммерческую ипотеку.

Схемы оформления бизнес-ипотеки

Договор купли-продажи.

• Продавец получает от покупателя часть средств;
• банк предоставляет гарантии по выплате оставшихся средств;
• покупатель оформляет право собственности;
• заёмщик и банк заключают договор о передаче собственности в залог;
• банк выдаёт кредит;
• продавец недвижимости получает оставшиеся средства от покупателя.

Предварительный договор.

• Покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости, остальную обязуется выплатить банк;
• заключается договор купли-продажи, покупатель вступает в право собственности, передаёт недвижимость под залог;
• банк передаёт продавцу оставшуюся сумму покупки.

Выкуп юридического лица.

• Создаётся «компания-пустышка»;
• она получает в собственность приобретаемую коммерческую недвижимость;
• покупатель приобретает акции вновь созданной компании, таким образом выплачивая сумму кредита с процентами;
• когда он выкупит 100% акций компании (сумма кредита с процентами), имущество компании (то есть та самая недвижимость) становится его (покупателя, акционера, заёмщика) собственностью.

Оформление бизнес-ипотеки на физическое лицо.

• За ипотекой на коммерческую недвижимость обращается не компания, а физлицо. Обычно это собственник бизнеса;
• банк оценивает его платёжеспособность, активы;
• проводится оценка результатов деятельности принадлежащего заёмщику бизнеса;
• физическое лицо получает кредит.

Преимущества коммерческой ипотеки

Наличие собственной коммерческой недвижимости способствует развитию предприятий, расширению производства, реализации долгосрочных планов. Грамотное распределение прибыли позволяет погасить кредит и проценты по нему без ущерба бизнесу.

Недвижимость в собственности – это вложение средств в активы, со временем возрастающие в цене.