Лизинг коммерческой недвижимости

Нестабильность отечественной экономики снизила инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. Эксперты отмечают возрастающие риски при приобретении коммерческих и жилых объектов и снижение количества реальных сделок. Поэтому игроки отечественного рынка недвижимости вынуждены рассматривать новые схемы привлечения покупателей.

Потенциальным покупателям часто предлагают различные акции и скидки. Некоторые продавцы готовы предложить ещё более выгодные условия приобретения недвижимости, например, договор лизинга.

Выгодная альтернатива аренды

В сентябре 1998 г. был принят закон «О финансовой аренде (лизинге)». В ФЗ № 164 прописано понятие «лизинг», суть которого заключается в передаче арендатору (лизингополучателю) имущества, купленного арендодателем (лизингодателем) у продавца. Имущество, определённое арендатором, передаётся ему во временное владение за соответствующую плату.

Лизинг недвижимости – своеобразная форма кредитования, в которой в качестве займа выступают не деньги, а приобретённый объект. Смысл системы заключается в следующем: лизингополучатель не оплачивает полную стоимость недвижимости, но пользуется и владеет ею. Недвижимость в лизинг приобретается в несколько этапов:

• между кредитором и лизингополучателем заключается договор лизинга, по сути – аренды с правом выкупа;
• лизингополучатель ищет продавца, у которого лизингодатель, он же кредитор, покупает объект в собственность.

Во многом лизинг более эффективен, чем приобретения недвижимости в кредит и, тем более, аренды.

Наиболее существенные отличия аренды и лизинга

1. Собственники недвижимости крайне неохотно заключают договор аренды на несколько лет, ограничиваясь чаще всего одним годом. По факту, арендатор соглашается с ежегодной индексацией ставок. Лизинг же изначально ориентирован на длительные отношения между участниками сделки. Закон позволяет установку коэффициента изменения стоимости объекта, например, можно ограничить повышение ставок по выплатам на время действия договора.
2. Статья 671 Гражданского кодекса РФ гласит, что в роли наймодателя может выступать собственник объекта недвижимости или лицо, уполномоченное владельцем подписывать договор найма. Однако на практике, доверенные лица зачастую злоупотребляют своими правами, а собственники объектов оспаривают результаты сделки в судебном порядке. В лизинговой сделке участниками могут быть только две стороны – лизингодатель, он же собственник объекта, и лизингополучатель.
3. Договор аренды не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность арендодателя, если это не оговорено в условиях договора и не подтверждено дополнительным соглашением. Лизинг недвижимости изначально предполагает именно такой результат сделки.

Лизинг и ипотека

Перед ипотекой у лизинга также есть неоспоримые преимущества. Во-первых, лизингодатель предъявляет к своему клиенту более лояльные финансовые требования, чем банк к ипотечному заёмщику. Во-вторых, приобретение недвижимости в лизинг проходит гораздо быстрее, чем покупка в ипотеку, поскольку процесс менее забюрократизирован.

Достоинства лизинга недвижимости

• Размер ежемесячных лизинговых платежей сопоставим с арендной платой;
• предмет лизинга защищён от притязаний кредиторов и рейдерских захватов;
• проект может быть приобретён под ключ - недвижимость и необходимое оборудование;
• скорость рассмотрения заявок;
• согласование графика платежей между участниками сделки;
• минимальный пакет документов;
• индивидуальные условия страхования и многое другое.

Особенности договора лизинга

Механизм лизинга имеет свои особенности, а также не лишён недостатков. Статья 667 ГК РФ обязывает участников лизинговой сделки поставить в известность продавца недвижимости о приобретении его собственности для дальнейшей передачи в лизинг. При нарушении этого пункта сделка считается несовершённой. Требование вызвано сложными правовыми отношениями сторон, заключающих договор лизинга. Эти же сложности делают невозможным использование в лизинге строящихся объектов. Закон также запрещает лизинговые сделки в отношении земельных участков.

Особенность системы лизинга предполагает право собственности лизингодателя на объект сделки до полного расчёта – момента выкупа лизингополучателем. То есть при возникновении у лизингодателя имущественных или иных споров с третьими лицами на это имущество может быть наложен арест. Такое положение порождает определённые риски.

Однако главным недостатком лизинга недвижимости является крайне сложная правовая конструкция сделок, порождающая разного рода злоупотребления. Кроме того, правовая конструкция сделок довольно ограничена. Приобрести недвижимость можно только по договору купли/продажи. Все другие формы, в том числе, подряда, мены, долевого участия и т.д., остаются за рамками данной системы.

Процесс передачи лизингового имущества новому владельцу тоже весьма непрост. Наличие договора лизинга не означает автоматического перехода прав собственности лизингополучателю по завершении лизинговых платежей. Порядок выкупа остаточной стоимости должен быть установлен сторонами. Его отсутствие нередко становится поводом для злоупотреблений со стороны лизингодателя и заканчивается судебными разбирательствами.