Расторжение договора аренды помещения

Договор аренды с собственником недвижимости заключают физические лица и организации. Документ регулирует взаимоотношения сторон, права, обязанности и условия расторжения. Основания и порядок расторжения нередко вызывает вопросы. Необходимо придерживаться норм законодательства и оговоренных условий, отмеченных в документе.

Различие между расторжением и прекращением договора аренды

Оба понятия подразумевают прекращение действия документа. Расторжение – досрочное прекращение срока действия договора. Процедура может быть проведена в одностороннем порядке или при обоюдном согласии. Прекращение – самопроизвольное окончание действия документа, причиной которого может быть окончание срока. После расторжения можно заключить новый договор, при прекращении действия необходимо продлевать документ.

Причины для расторжения

Когда срок договора не вышел, обе стороны могут прекратить свои взаимоотношения:

• по обоюдному соглашению;
• в судебном порядке;
• по инициативе одной из сторон.

Если согласны обе стороны, сложностей не возникает. Процедура заключается в подписании дополнительного соглашения, в соответствии с которыми договора аренды теряют силу и отношения считаются официально законченными.

Если одна из сторон не согласна, действуют согласно законодательству и особым условиям, ранее прописанным в договоре. Соглашение аренды – двухсторонняя сделка, и досрочное расторжение может нарушать права одной из сторон. В законодательстве отмечено, когда возможна данная процедура.

Расторжение по инициативе арендатора

В договоре прописывают основания и причины для прекращения действия соглашения. Если условия не отражены в договоре или арендатор хочет прекратить аренду по другим причинам, необходимо согласие арендодателя либо придется действовать в судебном порядке.

Арендатор имеет право на досрочное расторжение через суд в следующих случаях:

• имущество по договору не было предоставлено в пользование;
• арендодателем созданы препятствия для правомочного пользования недвижимостью;
• арендодатель предоставляет имущество с недостатками, не допускающими использование по назначению (при условии, что недостатки не были оговорены при подписании соглашения);
• арендодатель не проводит капитальный ремонт недвижимости в сроки, указанные в соглашении;
• форс-мажорные обстоятельства, по которым арендатор не несет ответственности.

Расторжение по инициативе арендодателя

Основания для процедуры отражены в Гражданском кодексе. Договор может быть расторгнут в судебном порядке при нарушении условий со стороны арендатора, использовании имущества не по назначению. Существенным нарушением условий пользования недвижимостью является нанесение ущерба имуществу, который ухудшает условия заключения договора аренды в будущем.

Одной из обязанностей арендатора является корректная эксплуатация имущества согласно условиям соглашения. Нарушение условий может привести к расторжению договора аренды без согласия арендатора. В случае, если в договоре не прописаны условия пользования, это подразумевает эксплуатацию недвижимости строго в соответствии с назначением. Если назначение также не определено в документе, действуют согласно обычному назначению данного типа имущества. Если это жилая квартира, она должна использоваться для проживания, а не для склада или офиса.

Существенные нарушения

Суд в каждом случае определят существенность нарушений и правомочность расторжения договорных соглашений. К существенным ухудшениям относится:

• Перепланировка помещений без согласования с арендодателем, в результате которой вид недвижимости был изменен.
• Неоднократная задержка платы (более двух раз подряд) является основанием для расторжения. В договоре могут быть прописаны условия назначения другого срока при нарушении оплаты, в данном случае действуют согласно документу.
• Если капитальный ремонт по договору аренды должен проводить арендатор и не проводит в оговоренные сроки.

Основанием для досрочного расторжения является значительное изменение обстоятельств, которые были изначально, когда документ подписывался. Если стороны не пришли к определенному согласию, рекомендуется урегулировать вопросы в досудебном порядке или подготовить иск для подачи в суд.

Согласно Гражданскому Кодексу арендодатель может требовать досрочного прекращения арендного договора после передачи арендатору предупреждения в письменном виде, в котором будет указано, что необходимо выполнять обязательства по договору в срок. Арендатор должен передать имущество по акту приема-передачи.

Регистрация расторжения

При долгосрочной аренде, когда была проведена процедура регистрации, требуется снова обратиться в Управлении реестра. Даже если взаимоотношения между собственником и арендатором завершились, помещение освобождено, необходимо собрать пакет документов и пройти регистрацию расторжения в Едином госреестре. Если процедурой пренебречь, помещение будет считаться арендуемым, что может привести к конфликтным ситуациям и проблемам при заключении нового договора.